住建部约谈12座城市的消息传出后，包括贵阳、西安、成都等在内的城市楼市调控再次收紧。在部分专家看来，此轮楼市调控重在查漏补缺、打补丁，主要原因是部分热点城市房价仍上涨过快且存在抢房、炒房现象。近期被约谈过的城市，预计都会有调控收紧的做法。
过半被约谈城市调控升级
5月15日，成都市人民政府出台《进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》，防范炒作防范投机。成都新政内容主要有四个关键点：一是对成都各区实行三重调控;二是将限购对象由自然人调整为家庭;三是户籍迁入成都市未满24个月的购房人，应有稳定就业并连续缴纳12个月以上社保;四是父母投靠成年子女入户的，不得作为单独家庭购房等。
成都不是近期第一个升级楼市调控政策的城市，之前有长春、哈尔滨、佛山、贵阳、西安等城市已经相继出台升级动作。显然，新一轮楼市调控潮已经来临。
事实上，此轮调控的背景是住建部对热点城市的相继约谈。据央视财经频道报道，住建部负责人5月9日就房地产市场调控问题约谈了成都、太原两市政府相关负责人。约谈强调，要牢固树立“四个意识”，毫不动摇地坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松，落实地方调控主体责任，因城因地制宜，精准施策，确保房地产市场平稳健康发展。
据了解，五一前住建部还约谈了西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山等10个城市政府相关负责人。
此轮房地产调控又呈现出哪些特征呢?综合来看，调控内容主要体现在对已购房屋实行限售，限售周期控制在3年左右。
在业内专家看来，不同于限购，限售政策效力有限。不过，成都的政策具有借鉴意义。此前，很多城市的人才落户政策是落户后可立即买房，这导致落户城市出现抢房大潮，而成都对于新入户者在买房上进行了限定，必须有稳定就业并连续缴纳社保12个月以上方能新购住房。另外，成都在亲属落户上，按照家庭进行限购，从而堵住了多次购房，直接扼杀炒房的动机。
中原地产首席分析师张大伟分析认为，这一政策落地对最近全国很多热点房地产市场有很大的示范作用，这些城市限购的同时放开户口，低门槛吸引落户下，很多需求为了买房而落户，使得房地产市场升温。
抢房、炒房造成房价上涨
业内人士分析，此轮约谈和调控升级，主要原因是部分热点城市楼市热度较高，投资需求旺盛，房价上涨明显，且存在抢房、炒房现象。
根据国家统计局公布的4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格虽然环比分别为持平和下降0.1%，但是二线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅比前一个月扩大0.1%，三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅分别比前一个月扩大0.2%和0.1%。
具体到上述被约谈的12个城市，其中11个城市4月份新建商品住宅销售价格环比上涨，海口、三亚的涨幅均达到1.9%，排在70城中的前两位，西安、太原、大连、贵阳的涨幅分别为1.6%、1.4%、1.1%、1.3%。
而有业内人士指出，约谈的另一背景是今年以来一批城市相继放宽人才引进政策，不同程度地带来一些地方的楼市热度上升。
据不完全统计，目前已经有超过20座城市出台了人才引进政策，内容主要集中在户籍政策、生活补贴、购房优惠三个方面，而落户的门槛甚至低至中专落户、身份证即可落户等等。
一些业内人士认为，上述举措在留住人才的同时也会给限购政策“开口子”，带来楼市热度上升。中原地产首席分析师张大伟就表示，“地方的人才政策不应该和房地产限购挂钩，对于真正的人才，更应该提供直接的居住房源。单纯地将人才推向市场，容易带来房地产市场的不稳定。”
三四线城市严控可能性小
当然，根据此次住建部的态度和指导精神，成都不会是最后一个调控升级的城市。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，近期被约谈过的城市，预计都会有调控收紧的做法。若不出台具体政策，也会加大违法行为的执法监督。在区域上，东北、西北和西南等房地产市场收紧的可能性较大。
而在调控方向上，严跃进预计会有以下几个方向，一是限售政策会继续。二是有人才政策导入的城市，近期或有查漏补缺，类似借人才落户来回避限购的，尤其是亲戚挂靠户口等现象。三是土地供应增加。
事实上，热点二线城市继续出台调控政策在意料之中，市场最为好奇的是今年三四线城市甚至更低级别城市的命运。有专家分析，如果说2017年调控主要集中在一二线城市，2018年调控则逐渐向三四线转移。
丹东就是案例，一个月内，丹东新建商品住宅价格环比涨幅由3月份的0.4%到4月份的2.0%，跃至首位。5月14日，丹东出台限购政策。
不过，在思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅看来，不管是一二线、三四线，或者是边陲小镇，调控思路是延续“房住不炒”的理念，如果有哪些城市触及底线，出现了投机投资性炒房，就有可能触发调控，调控不在于城市的级别，而是购房需求的构成。
“但是，三四线即便出台政策，也不会太严厉，政府还是希望整个房地产市场保持平稳健康，不要大起大落。”有业内人士指出。