中泰证券发布研报称，2024年1-10月房地产行业销售数据各项数据仍在低位徘徊，随着“止跌回稳”的政策定调，以及核心住房政策优化调整，未来行业数据有望随着政策的持续推出探底企稳，继续看好板块的投资机会。在核心城市政策放松以及“去库存”的推动下，建议关注布局一二线城市且业绩稳健、安全度较高的房企。
事件：国家统计局公布数据显示，2024年1-10月，商品房销售面积77930万平方米，同比-15.8%，商品房销售额76855亿元，同比-20.9%。全国房地产开发投资86309亿元，同比-10.3%。
中泰证券主要观点如下：
销售显著回升，政策发力有效果
2024年1-10月销售面积同比-15.8%，较2024年1-9月的增速上升1.3pct，1-10月销售金额同比-20.9%，较2024年1-9月的增速上升1.8pct，10月行业销售增速明显回升，市场情绪回稳，一方面是政策持续放松的效应开始显现，更重要的是政治局会议提出的“止跌回稳”，让市场信心得以修复。
当前政策延续5月后的放松态势，各城市进一步下调住房贷款利率、存量房贷利率和公积金贷款利率，同时，重点城市放松限购门槛，各地“去库存”政策频出。预计在“止跌回稳”的基调下，行业的各类放松政策有望持续出台，并推动销售逐步企稳。
投资依旧下行，新开工回落。
竣工数据环比小幅上升2024年，1-10月房地产投资同比-10.3%，较1-9月增速下降了0.2pct；1-10月新开工面积增速同比-22.6%，较1-9月的增速下降0.4pct，1-10月竣工面积同比下降23.9%，较1-9月的增速上升0.5pct。在拿地及新开工意愿较低的情况下，行业投资数据仍旧下滑，新开工单月增速依旧下滑，但环比有所回稳，在房企拿地强度仍处下滑期的背景下，新开工增速未来仍难走强。
综合来看，市场在供需双弱的情况下，投资数据短期难以企稳，但预计随着政策端的持续发力带动销售的逐步回暖，房企也将加大拿地力度，行业投资数据有望探底回稳。
资金来源数据环比回暖，未来改善可期
2024年1-10月房地产开发企业到位资金同比-19.2%，较1-9月的增速上升0.8pct。分项来看，国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款及个人按揭贷款增速分别为-6.4%、-19.1%、-10.5%、-27.7%及-32.8%，国内贷款及自筹资金持续下滑，其余数据小幅回升。
当前，行业融资渠道仍处收缩状态，但随着中央经济工作会议表态“积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求”、国新会也表态将大幅提升“项目融资白名单”的信贷额度，以及需求端政策带来的销售回暖，房企到位资金情况未来有望逐步改善。
投资建议
建议关注布局一二线城市且业绩稳健、安全度较高的房企，包括滨江集团(002244.sz)、城投控股(600649.sh)、招商蛇口(001979.sz)、华发股份(600325.sh)和保利发展(600048.sh)等；港股方面建议关注贝壳-w(02423)、绿城中国(03900)、越秀地产(00123)和华润置地(01109)等。
风险提示：
销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期，研报使用信息更新不及时。